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香港华商置业有限公司诉广州建丰房地产公司房屋买卖纠纷一案

时间:2014-05-06点击:

 一审判决书: 广州市天河区人民法院(1998)天法民初字第1280号判决书二审判决书: 广州市中级人民法院(1999)穗中法房终字第1324号判决书案由:房屋买卖上诉人(原审原告,反诉被告)香港华商置业有限公司(以下简称华商公司),住所香港德辅西9号光商业中心27楼。
  
  法定代表人马荣,职务:总经理。
  
  委托代理人:刘杰,信利律师事务所律师。
  
  被上诉人(原审被告、反诉原告)广州建丰房地产公司(以下简称建丰公司),住所广州市天河南路10-17号。
  
  法定代表人桂争平,职务:董事长。
  
  委托代理人:杨振平,广东广信律师事务所律师。
  
  审级:二审一审法院:广州市天河区人民法院合议庭组成人员:审判长骆润森,审判员薛梅、戴桂娟。
  
  二审法院:广州市中级人民法院合议庭:审判长张耀祥,审判员何慧斯,代理审判员贾震华。
  
  一审审结时间:1999年5月18日二审审结时间:2000年3月7日
  
  一、一审情况

1、一审诉辩主张原告(反诉被告)华商公司诉称:1995年8月16日,我公司与建丰公司签订《房地产预售契约》(以下简称《契约》)约定购买建丰公司开发的建丰大厦13楼E、F两单元,房价均为港币821617元,建筑面积均为96.14平方米。同日签订《房地产预售契约补充合约》(以下简称《补充合约》),约定建丰公司有权更改图纸,如更改后面积少于或多于原出售面积的10%,我公司可选择接受新面积并按新面积增减售价,如我公司对新面积不予接受,应在接建丰公司通知后七天内以书面提出取消合约,建丰公司将在受到通知书十四天内将我公司所交楼款无息退还等。上述合同签订后,我公司依约交付了房款给建丰公司。1998年8月,建丰公司书面告知我公司,房屋经测绘所测算,得出每套房屋实际面积应为109.6988平方米,并要求我公司补交每单位47794元的差价。鉴于实际面积超过双方在《契约》中规定的面积的近14%,我公司已依据《补充合约》的规定书面通知建丰公司要求解除合同,但建丰公司拒绝。故起诉要求解除《契约》及《补充合约》,请求判令(1)建丰公司退还房款,并自1998年8月20日起至实际退款之日止,按每日万分之四支付利息;(2)建丰公司赔偿因违约而造成的经济损失包括购房法律服务费人民币41586元及港币33817元,装修争议房屋而支出的装修费人民币431085.23元。
  
  被告(反诉原告)答辩并反诉称:争议房屋面积的增加不是因图纸更改而造成的,不符合双方在《补充合约》中的约定,且华商公司已使用房屋三年,一直未提出过异议,故请求驳回华商公司的诉讼请求,判令华商公司按每平方米5000元的标准支付增大面积的房款(除每套单元送4平方米以外)。
  
  2、一审事实和证据天河区人民法院经公开审理查明:1993年3月9日,建丰公司以市管可字第930019号商品房预售许可证(境内外销售),预售其自行投资开发的坐落于广州市天河区天河南二路建丰大厦商品房。1995年8月16日,建丰公司(甲方)与华商公司(乙方)签订了两份《契约》两份(含附件一、二),订明:乙方向甲方购买建丰大厦13楼E、F室,房屋建筑面积均为96.14平方米,成交价格均为港币821617元。同日,双方还签订《补充合约》,其中订明:甲方有权更改图纸,如更改后面积少于或多于原出售面积的10%,乙方可选择接受新面积并按新面积增减售价,如乙方对新面积不予接受,应在接甲方通知书后七天内以书面提出取消合约,甲方将在收到通知书十四日内将乙方所交楼款无息退还。合同签订后,华商公司依约付清房款。建丰公司于1995年9月8日将房屋交付给华商公司使用,华商公司对房屋进行了装修。1998年5月,广州市国土局管局核准,两套讼争房屋的建筑面积均为109.70平方米,各超出契约原订面积的14.10%.1998年6月11日,建丰公司委托律师去函华商公司,告知上述超面积情况,并表示其中4平方米免补交房款,余下超面积部分(即总共为19.228平方米)按每平方米5000元单价补交房款。华商公司对此不能接受,并依据双方所签订的补充合约的有关规定,认为超出面积数已超过原面积的10%以上,故其由权选择解除合同。双方为此而产生纠纷。建丰公司、华商公司确认华商公司购买时讼争房屋时现楼,建丰公司没有对讼争房屋的图纸进行国更改。在诉讼过程中,一审法院委托广州市海珠房地产估价所进行评估,得出讼争房屋超面积部分的总开发成本价为人民币93256元。
  
  上述事实有下列证据证明:(1)1993年3月9日华商公司与建丰公司签订的《契约》及《补充合约》,用以证明双方的买卖关系及合同约定内容;(2)1998年5月,广州市国土局房管局核发的讼争房屋的产权证,用以证明讼争房屋的面积情况;(3)1998年6月11日,双方因协商房屋面积增加问题的函件,用以证明双方对此问题,均是按照合约约定的时间、方式向对方提出意见的;(4)广州市海珠区房地产估价所评估报告,用以证明讼争房屋的开发成本价。
  
  3、一审判案理由华商公司与建丰公司的房屋买卖行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,有关房地产管理部门是当事人之间进行房地产交易的鉴证监督部门,而房地产交易的面积及核发产权证面积时应以房管部门所测定的面积数额为准。因此,华商公司与建丰公司在履行双方所签订的《契约》及其附件过程中,因房管部门核定的建筑面积大于双方约定的建筑面积,建丰公司没有过错,其差额部分华商公司理应补交给建丰公司,建丰公司表示只以成本价收取华商公司该部分房款是可行的,但其成本价应以本院委托有关部门所测定的为准。故华商公司以新面积超过原面积达14%以上为由拒付超面积房款并要求解除合同的诉讼请示不成立,不予支持。建丰公司应在华商公司补交房款后将讼争房屋的产权证交付给华商公司。
  
  4、一审定案结论天河区人民法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定,作出如下判决:一、自本判决发生法律效力之日起10日内,华商公司一次性支付给建丰公司房款人民币93256元,逾期不付,则延付部分按每日万分之三计付滞纳金。二、驳回华商公司的诉讼请求。三、驳回建丰公司的其他反诉请求。案件本诉受理费21430元、反诉费2900元及评估费470元由华商公司负担,其余反诉费1310元由建丰公司(本诉受理费及评估费)。
  
  二、二审诉辩主张

华商公司不服上诉,坚持认为其公司与建丰公司签订的两份《契约》中均明确约定了房屋面积、总房价,并且在《补充合约》中约定了房屋面积出现误差的处理办法,现建丰公司向其公司交付的房屋面积超出契约约定面积的14.1%,又因建丰公司对面积等事项的误导,使其公司匆促签订合同,并一次性投入人民币43万多元进行装修,一审法院未认定以上事实,所作判决也没有法律依据,现其公司要求撤销原审判决,判令建丰公司退还房款并赔偿其装修损失,或继续执行双方的《契约》维持总房款不变;由建丰公司承担全部诉讼费用。
  
  建丰公司答辩同意原审判决。
  
  三、二审事实和证据

广州市中级人民法院经审理查明:建丰公司是广州市天河区天河南二路建丰大厦的开发商,并领有市管可字第930019号《商品房预售许可证》。1995年8月16日,建丰公司(甲方)与华商公司(乙方)签订了两份《契约》(经广州市房地产交易所监证)及《补充合约》,其中约定:乙方向甲方购买建丰大厦13楼E、F室,房屋建筑面积均为96.14平方米,成交价格均为港币821617元;乙方于1995年8月18日前付清房款;甲方应于1995年8月25日将上述房地产建成并正式交付给乙方;甲方有权更改图纸,如更改后面积少于或多于原出售面积之10%,乙方可选择接受新面积并按新面积增减售价,如乙方对新面积不予接受,应在接甲方通知书后七天内的书面提出取消合约,甲方将在收到通知书十四日内将乙方所交楼款无息退还等。上述契约及补充合约签订后,华商公司依约向建丰公司支付了房款共港币1643234元。建丰公司于1995年9月8日将上述两房屋交付给华商公司使用,华商公司对房屋进行了装修。1998年5月,广州市国土局管局核发了上述两房屋的产权证,该证记载上述两套间的总建筑面积均为109.70平方米,比契约约定的面积各超出14.10%,即13.56平方米。建丰公司曾委托律师函告华商公司上述超面积情况,并表示其中每单元4平方米免补交房款,其余部分(即总面积19.228平方米)按每平方米5000元人民币计算应补交楼款。本案在一审诉讼过程中,广州市天河区人民法院委托广州市海珠房地产估价所对上述讼争忘记房屋的开发成本进行评估,结果为每平方米4850元。
  
  上述事实有下列证据证明:(1)1993年3月9日华商公司与建丰公司签订的《契约》及《补充合约》,用以证明双方的买卖关系及合同约定内容;(2)1998年5月,广州市国土局房管局核发的讼争房屋的产权证,用以证明讼争房屋的面积情况;(3)1998年6月11日,双方因协商房屋面积增加问题的函件,用以证明双方对此问题,均是按照合约约定的时间、方式向对方提出意见的;(4)广州市海珠区房地产估价所评估报告,用以证明讼争房屋的开发成本价。
  
  (5)双方当事人的陈述,用以证明双方就解决超面积问题,曾书面协商的过程。
  
  四、二审判案理由

华商公司与建丰公司在自愿、平等的基础上签订的两份《契约》是双方当事人的真实意思表示,且内容符合法律规定,应为有效合同。双方应切实予以履行。建丰公司对出售的房屋面积计算错误及房管部门核发产权证时测量标准发生变化,致使建丰公司交付的房屋比契约约定的面积超出14.1%,华商公司不同意再行购买多出面积要求解除契约,是可以理解的,但鉴于华商公司已使用房屋达三年多时间,又已投入资金进行了装修,且建丰公司对房屋面积计算失误也不是主观故意,房屋面积测量标准的变化也不可预计,解除契约会造成双方不必要的损失,故为减少损失,化解矛盾,对双方所签契约不予解除。因华商公司与建丰公司在契约中未约定房屋面积增减的处理办法,根据公平合理的原则及《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十四条的规定,华商公司应按每平方米4850元的标准向建丰公司交纳增加部分面积5%即9.614平方米的房款共46627.9元,对其余增加部分的面积则不需补交房款。建丰公司反诉要求华商公司补交全部增加部分面积的房款没有法律依据,本院不予采纳。审查原审判决第二项并无不当,应予维持;原审判决第一项适用法律不当,应予变更;建丰公司除要求华商公司补交房款外并无其他反诉请求,原审判决第三项驳回建丰公司的其他反诉请求不当,应予撤销。
  
  五、二审定案结论

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项、《中华人民共和国民法通则》第四条及参照《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十四条的规定,广州市中级人民法院作出如下判决:一、维持原判决第二项;二、撤销原判决第三项;三、变更原判决第一项为:自本判决送之日起10日内,华商公司一次性向建丰公司支付房款人民币46627.9元。本案一审受理费21430元由华商公司负担8110元;建丰公司负担14287元。反诉费2900元由华商公司、建丰公司各负担1450元;评估费470元由建丰公司负担。二审受理费24330元,由华商公司负担7143元,建丰公司负担16220元。
  
  六、解说

在商品房预售买卖中,合同约定面积与实际交付面积不符的情况经常发生。面积增加或减少,对购房者来说都是一种损失,面积增加,会造成购房人除需再支付一定数额的房款外,还会增加契税、管理费等开支,加重经济负担;而面积减少,会使得购房人在房屋使用上受到影响,实际上是没有完全实现购房目的。
  
  如果双方对面积的增加或减少约定了解决的方式,一般应按约定处理。但是,如果双方在合约中没有约定解决的方式,应如何处理呢?本案就是这种情况。
  
  在本案中,双方在《补充合约》中约定售房方有权更改图纸,因更改图纸所造成的面积增加或减少超出原约定的10%以上,则可解除合同。但是,本案中双方当事人均承认购房时是现楼,不存在变更图纸的原因,面积的变化不属于双方约定的情况。所以在审理这一纠纷时除应考虑购房人的经济承受能力外,还要考虑对无过错方的照顾。
  
  二审法院在审理该案时,是从以下几方面考虑的:首先对房屋买卖合同的效力进行分析、认定。本案当事人签订的《房地产预售契约》及《补充合约》内容符合法律规定,双方当事人也已实际履行了三年多,应该说双方当事人的买卖意愿是真实的,对合同的效力,应予确认有效。
  
  其次要考虑造成面积增加或减少的原因,以确定当事人有无过错。因售房方是房地产开发的专业公司,掌握房地产专业知识,熟悉有关法律法规,而购房方一般对房地产专业知识不甚了解,所以虽然双方当事人均承认争议房屋在购买时是现楼,但是在过错责任认定上,售房方的责任大一些。故在处理上要体现这一点。
  
  第三,解除合同,虽然相对华商公司来说是理想的办法,但是这样会引起另一个问题,那就是房屋已由华商公司使用、装修。合同一旦解除了,华商公司需向建丰公司支付房屋的使用金,而建丰公司需赔偿华商公司的装修费,这样,会造成不必要的损失。
  
  在我国现行的法律法规没有明确规定房屋实际面积比预售面积增加或减少达到什么程度就可以解除合同,所以在处理上把握好尺度是体现公平、公正的关键。一审法院仅依据双方在合同中没有约定,华商公司已使用房屋为由,简单地判决华商公司按评估价格支付房款,没有体现公平合理原则,判决结果欠妥。二审法院结合双方的实际情况,参照地方性规章——《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十四条的规定(注),判令华商公司按评估价格支付5%以内的超面积房款,而合同则继续履行,这样房屋使用状态可以继续维持,损失不会进一步扩大,从而充分体现了对华商公司权益的保护,也兼顾了开发商的利益。该案虽然没有促成调解,但判决之后,双方当事人均表示服判,自觉履行终审判决。
  
  注 《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十四条:“商品房交易合同售卖面积应与实际面积相符。……售房契约中所列的建筑面积或庭园土地使用面积与房地产管理部门核发的《房地产证》记载面积的误差值为+1%以上(含本数)至+5%以内(不含本数)的交易双方按售房契约确定的单价多退少补;误差值超过+5%(含本数)的应允许购房者选择……”

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